> 이 글은 투자 권유가 아닙니다.
> **“그래서 개인은 무엇을 점검·준비·판단해야 하는가”**에 초점을 맞춘 실전 체크리스트입니다.
> (※ 2026년 2월 10~11일 보도 기준으로 **적용 범위/조건이 ‘토지거래허가구역 + 무주택자 + 세입자 거주 매물’ 중심**임을 반영해 수정했습니다.)
---
## 1) 먼저 정정: “세입자 있으면 실거주 2년 유예”가 모든 지역/모든 매수자에게 적용되는 건 아님
최근 발표에서 말하는 **실거주 의무 유예(최대 2년)**는 보도상 핵심 요건이 붙습니다.
### 적용이 언급된 핵심 조건(보도 기준)
- **토지거래허가구역 내 주택**
- **‘세입자(임차인)가 거주 중인’ 매물**
- **매수자는 ‘무주택자’여야 함**
- 유예 기간은 **임대차 계약 종료 시점까지**, 다만 **최대 2년 한도**로 언급됨
(임대차가 끝나면 **바로 실거주**해야 한다는 설명도 함께 등장)
> 결론: “전세 낀 집이면 다 유예”가 아니라
> **토허구역 + 무주택자 + 세입자 거주**가 맞물릴 때 이야기로 이해하는 게 안전합니다.
---
## 2) 실거주 의무 유예가 ‘의무를 없애는 것’은 아니다
유예는 ‘시점’을 늦춰주는 성격이지, 아래 리스크를 자동으로 해결해주지 않습니다.
- **대출 약정(전입 요건)**
- **보증금 반환 구조**
- **잔금·등기 일정**
- **분쟁 발생 시 민사 책임**
따라서 오늘의 핵심 질문은 이것입니다.
> “정책상 유예가 가능하더라도,
> 나는 전입/보증금/현금흐름을 **끝까지 버틸 수 있는 구조인가?**”
---
## 3) 달력부터 그리자: 전세 낀 매수는 ‘3개 날짜’가 전부다
반드시 한 화면에 놓고 판단해야 할 날짜 3개:
1. **잔금·등기일**
2. **전세(임대차) 만기일**
3. **실제 전입 가능 예상일(= 실거주 시작 가능일)**
이 3개가 어긋나면 “실거주 유예”가 있어도
대출/보증금/분쟁 리스크가 커집니다.
---
## 4) (중요) “대출 전입 요건”은 정책 유예와 별개로 움직인다
2025년 6월 이후 보도에서, **수도권 주담대 이용 시 ‘6개월 내 전입’ 의무**가 언급됐고
미이행 시 **대출 회수 및 추가 제한** 가능성이 보도된 바 있습니다.
따라서 은행에 아래 3가지를 **문서로** 확인해야 합니다.
### 은행에 묻는 질문 3가지(복붙용)
1) “제가 받는 주담대는 **전입신고 기한**이 며칠(몇 개월)인가요?”
2) “세입자 임대차가 남아 전입이 어렵다면 **예외 인정/유예 처리**가 가능한가요?”
3) “미이행 시 **대출 회수/금리 변경/향후 대출 제한**이 실제로 어떻게 적용되나요?”
⚠️ 원칙
- 전화 상담만 믿지 말 것
- **문자·메일·약정서/상품설명 등 증빙**으로 남길 것
---
## 5) 예시로 보는 ‘전세 승계 매수’ 구조(무주택자 가정)
### 예시 상황
- 매수자: 무주택 직장인
- 매물: 토지거래허가구역 내(가정)
- 전세: 세입자 거주 중
- 대출: 주담대 예정
### 날짜 표(예시)
| 구분 | 날짜 | 의미 |
|---|---|---|
| 매매 계약일 | 2026.05.08 | (양도세 중과 유예 관련) 계약 시점 |
| 잔금·등기일 | 2026.09.05 | 잔금/등기 완료 |
| 전세 만기일 | 2027.07.31 | 세입자 퇴거 가능 시점 |
| 전입 가능일 | 2027.08.01 이후 | 실거주 가능 |
| 대출 실행일 | 2026.09.05 | 잔금일과 동일 |
### 이 구조의 핵심
- 잔금 후 **약 11개월간 전입 불가**
- 실거주 의무 유예가 ‘정책상’ 가능하더라도
**대출 전입 요건과 충돌하면 리스크가 커짐**
---
## 6) 서류 체크리스트 12: “전세 승계”는 권리관계 인수다
아래는 최소 확인 목록입니다(체크박스용).
- [ ] 등기부등본 최신본(을구 포함)
- [ ] 전세계약서 사본(기간·보증금·특약)
- [ ] 확정일자 유무
- [ ] 임차인 전입/대항력 여부(확인 가능 범위 내)
- [ ] 보증금 액수 및 반환 방식(누가, 언제, 어떤 재원으로)
- [ ] 선순위 담보(근저당/가압류 등)와 보증금 합산 위험
- [ ] 체납(국세/지방세) 확인 가능 범위 점검
- [ ] 관리비 체납 여부
- [ ] 장기수선충당금 정산 기준
- [ ] 잔금일 ‘인도’ 조건(열쇠/점유 형태)
- [ ] 명도(퇴거) 관련 합의서/각서 존재 여부
- [ ] 중개대상물 확인·설명서에 임차관계가 정확히 기재됐는지
---
## 7) 계약서에 넣을 “특약 5줄” (예시 문장)
> 아래는 예시입니다. 거래 구조/은행 조건/지역 규정에 맞게 조정하세요.
### 특약 1) 임대차 승계
본 매매계약은 현재 임차인 ○○○(보증금 ○원, 만기 ○○○○-○○-○○)의
임대차계약을 그대로 승계하는 조건으로 체결한다.
### 특약 2) 보증금 반환 책임(핵심)
임대차 종료 시 보증금 반환의 1차 책임은 매도인에게 있으며,
반환 재원이 부족할 경우 매도인은 종료일로부터 ○일 이내 이를 조달한다.
### 특약 3) 잔금·등기 및 인도(승계 인도 명확화)
매수인은 잔금일에 잔금을 지급하고, 매도인은 동일 일자에 소유권 이전 등기 서류 일체를 교부한다.
본 건 인도는 임대차 승계 상태의 인도로 본다.
### 특약 4) 전입/실거주·대출 규정 변경 리스크 대응
거래 이후 정책 또는 금융기관 규정 변경으로 인해 전입 또는 실거주 이행이 불가능해져
매수인에게 중대한 불이익이 발생할 경우, 쌍방은 잔금일 조정 또는 계약 해제에 대해 협의한다.
### 특약 5) 조기 퇴거 합의 비용(상한 포함 권장)
임차인 조기 퇴거 합의가 필요한 경우, 합의금 및 이사비용은 매도인 ○%, 매수인 ○%로 부담하며
매수인 부담 상한은 ○원으로 한다.
---
## 8) “속도”보다 “보완”이 먼저인 경우(2개 이상이면 일단 멈춤)
- 전세 만기까지 **1년 이상** 남았다
- 보증금이 크고 선순위 담보가 있다(합산 위험)
- 대출 전입 조건이 **문서로 확인되지 않았다**
- 잔금 일정이 촉박하다
- 보증금 반환 재원이 “말”로만 설명된다
---
## 9) 최종 판정 체크리스트(YES/NO)
- [ ] 전세 만기일을 정확히 알고 있다
- [ ] 전입 가능 시점을 달력에 적었다
- [ ] 대출 전입 조건을 **문서로** 확인했다
- [ ] 보증금 반환 재원을 숫자로 썼다(누가 얼마를 언제)
- [ ] 선순위 담보 + 보증금 위험을 계산했다
- [ ] 특약에 ‘승계/보증금/규정변경 대응’이 들어갔다
- [ ] 최악의 경우에도 버틸 현금흐름이 있다
> YES 8개 이상: “검토 진행”
> YES 7개 이하: “보완 후 판단”
---
## 10) (참고) 2026년 2월 발표와 함께 나온 “양도세 중과 유예 종료” 달력 포인트
이번 보도에서는 다주택 양도세 중과 유예가 **2026년 5월 9일 종료**되며,
그 전 계약분에 대해 **잔금·등기 완료 기한을 4~6개월로 차등** 검토/적용한다고 전했습니다.
- 강남3구·용산: **4개월(예: 9월 9일까지)**
- 그 외(조정대상지역 등): **6개월(예: 11월 9일까지)**
이건 “매수자 실거주”와 별개로, **매도자(다주택자)의 양도세 적용**을 좌우할 수 있어
거래 상대방(매도자) 일정과도 연결됩니다.
---
## 참고 출처(2026년 2월 확인)
- 경향신문(2026.02.10): https://www.khan.co.kr/article/202602102018005
- YTN(2026.02.10): https://www.ytn.co.kr/_cs/_ln_0101_202602101852017391_005.html
- 동아일보(2026.02.10): https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20260210/133334750/2
- 한국경제(2026.02.10): https://www.hankyung.com/article/2026021072571
- 뉴시스(2026.02.10): https://www.newsis.com/view/NISX20260210_0003509625
- 서울신문(2026.02.11): https://www.seoul.co.kr/news/politics/2026/02/11/20260211006004
- (전입 의무 관련, 2025.06 보도) 동아일보: https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20250627/131899583/2
- (전입 의무 관련, 2025.06 보도) 조선일보: https://www.chosun.com/economy/money/2025/06/27/SVJHCMVAWZBX3FGZASSXENOUMQ/