2026년 2월 최신
등록임대 제도 손질 신호와 서울 임대 만기 2만2822호
세입자·집주인이 동시에 준비해야 할 현실 가이드
2026년 2월 현재 서울 임대차 시장에서 가장 중요한 질문은 “전세가가 오를까, 내릴까”가 아니다. 보증금이 제때 돌아오는가, 그리고 제도·세제 변화 가능성 속에서 언제 결정을 내려야 손실을 줄일 수 있는가가 핵심이다.
최근 보도에 따르면 서울에서 등록 민간임대주택(등록임대) 아파트 중 임대의무기간이 종료되는 물량이 2만2822호에 이른다. 여기에 더해 정부·대통령 차원에서 등록임대주택 제도의 손질, 특히 세제 특혜의 단계적 축소 가능성이 공개적으로 언급되면서 임대차 시장은 가격보다 일정과 현금흐름 리스크가 더 크게 작동하는 국면에 들어섰다.
이 글은 전망을 맞히는 글이 아니다.
2026년 2월 기준으로 세입자와 집주인이 계약 만기 9개월 전부터 무엇을 점검·준비·판단해야 하는지를 행동 중심으로 정리한 실전 가이드다.
왜 임대 만기 물량과 제도 손질 신호가 동시에 위험한가
임대 만기 물량이 늘어나면 시장은 단순히 매물이 많아지는 데서 끝나지 않는다. 같은 단지, 같은 생활권에서 비슷한 시점에 계약이 끝나는 주택이 늘어나며 협상력이 이동한다.
여기에 제도 손질 신호가 더해지면 다음과 같은 변화가 동시에 나타난다.
- 집주인
- 계약 연장 여부를 빨리 결정하려 한다
- 전세 유지 vs 월세 전환 vs 처분(매도)을 앞당긴다
- 세입자
- 보증금 반환 일정이 불확실해질 가능성이 커진다
- 이사와 갱신 중 하나를 빠르게 선택해야 하는 압박을 받는다
이 시점에서 가장 큰 손실은 가격을 잘못 예측해서가 아니라,
준비 없이 만기를 맞이해 선택권이 사라지는 것에서 발생한다.
세입자 가이드: 만기 D-270(9개월)부터 준비해야 하는 이유
1단계: D-270 ~ D-210 (만기 9~7개월 전)
목표: 갱신과 이사, 두 선택지를 모두 살려두기
이 단계는 협상이 아니라 정보 확보 단계다.
- 기존 임대차 계약서 재확인
- 갱신청구권 사용 가능 여부
- 특약 조항(중도해지, 원상복구, 관리비 정산)
- 집주인에게 반드시 확인할 3가지
- 계약 연장 의사 여부
- 전세 유지인지, 월세·준월세 전환 계획이 있는지
- 만기 시 보증금 반환 일정에 문제 가능성이 있는지
- 모든 소통은 문자·메신저 등 기록이 남는 방식으로 진행
- 보증금이 큰 경우
- 최소 2~3개월 생활비 수준의 비상 현금을 별도로 확보
이 단계에서 “아직 이르다”는 판단은 이후 협상력을 급격히 떨어뜨린다.
2단계: D-210 ~ D-120 (만기 7~4개월 전)
목표: 숫자로 판단하고 대안을 병행하기
이 시점부터는 감정이 아니라 계산이 기준이 된다.
- 월세 전환 제안이 왔을 때 반드시 계산할 것
- (월세 + 관리비) ÷ 월 실수령액 = 주거비 비율
- 전세 대비 연간 총 주거비 증가액
- 일반적으로
- 주거비 비율이 20% 전후를 넘기기 시작하면 체감 부담이 급격히 커진다
- 이 비율은 법적 기준이 아니라 개인 기준선이다
- 이사 가능성이 있다면
- 동일 동네만 고집하지 말고 생활권 내 2~3개 지역으로 범위 확대
- 이사 비용 현실화
- 이사비, 중개보수, 가구·가전 재배치 비용, 교통비 변화까지 포함
3단계: D-120 ~ D-0
목표: 보증금 공백 없이 일정 확정
- 새 집 계약 전 반드시 확인할 것
- 기존 집 보증금 반환 날짜 확정 여부
- 퇴거일·정산일·입주일을 1장 일정표로 통합 관리
- 말로 한 약속은 위험
- 날짜·금액은 반드시 문서 또는 메시지로 남길 것
집주인 가이드: 만기 전에 끝내야 할 3가지 판단
1. 보증금 반환 능력 점검이 최우선
집주인의 가장 큰 리스크는 시세 변동이 아니라 보증금 반환 실패다.
보증금 반환 재원을 다음 세 가지로 나눠 점검한다.
- 현금·예금
- 대출 가능 여부(한도, 금리, 승인 가능성)
- 신규 세입자 보증금
이 중 하나라도 불확실하다면 이미 위험 신호다.
만기 물량이 많은 해에는 신규 세입자 확보가 늦어질 수 있다.
2. 전세 유지 vs 월세 전환 판단 기준
월세 전환은 수익 문제가 아니라 현금흐름 안정성 문제다.
- 월세 전환 전 반드시 확인
- 공실이 1~2개월 발생해도 버틸 수 있는지
- 관리비, 수선비, 세금, 대출 이자까지 포함한
- 월별 현금흐름표 작성
- “최고 월세”보다
- 공실을 줄일 수 있는 현실 가격이 더 중요
3. 유지 vs 처분(매도): 정책 변화에 흔들리지 않기
등록임대 제도 손질 논의는 대부분 단계적 적용과 경과 규정을 동반한다.
정책 불확실성만을 이유로 급하게 처분하면 손실 가능성이 커진다.
판단 기준은 단순하다.
- 보증금 반환과 공실 리스크를 감당할 수 있는가
- 가능하다면 서둘 이유가 없다
- 불가능하다면 가격보다 현금흐름 관리가 먼저다
세입자·집주인 공통 갈림길 3가지
1. 갱신 vs 이사
- 갱신이 유리한 경우
- 생활권 유지가 최우선, 이사 총비용이 큰 경우
- 이사가 유리한 경우
- 월세 전환으로 주거비 비율이 기준선을 초과할 때
2. 전세 vs 월세·준월세
- 판단 기준은 “비싸다/싸다”가 아니라
- 연간 총 주거비
3. 미루기 vs 조기 결정
- 만기 2개월 전: 실행 단계 (선택권 제한)
- 만기 6~9개월 전: 협상 단계 (선택권 확대)
체크리스트 요약 (프린트용)
세입자
- 갱신청구권 사용 가능 여부 확인
- 집주인 의사 및 반환 일정 기록 확보
- 월세 전환 시 주거비 비율 계산
- 대체 지역 2~3곳 확보
- 새 집 계약 전 보증금 반환 날짜 확정
집주인
- 보증금 반환 재원 명확화
- 공실 1~2개월 스트레스 테스트
- 계약 조건 변경 시 서면화
- 정책 변화에 따른 성급한 결정 경계
- 분쟁 요소 사전 정리
2026년 임대 만기에서 가장 중요한 자산은 시간이다
2026년 2월 기준 서울 임대차 시장의 핵심은 세 가지다.
- 등록임대 만기 물량 2만2822호
- 등록임대 제도·세제 손질 가능성
- 전세에서 월세·준월세로 이동하는 구조 변화