계약일만 믿었다가 세금이 달라진다 – 2026년 2월 최신 기준 정리
2026년 상반기 부동산 시장의 가장 중요한 숫자는 집값이 아니라 ‘5월 9일’이다.
정부는 다주택자 양도소득세 중과 한시 유예를 2026년 5월 9일부로 종료한다고 공식 발표했다.
많은 사람들이 “그럼 5월 9일 전에 계약만 하면 되지 않나?”라고 생각한다.
하지만 2026년 2월 기준 실제 규정 구조는 그렇게 단순하지 않다.
핵심은 이것이다.
기본은 ‘5월 9일까지 양도’,
다만 일부 지역은 ‘계약일 기준 보완’이 추가된다.
이 차이를 정확히 이해하지 못하면 같은 4월에 움직여도 누구는 유예를 받고, 누구는 중과 대상이 된다.
1. 2026년 2월 최신 기준 핵심 정리
✔ 기본 원칙
- 2026년 5월 9일까지 양도(거래 종결) 해야 중과 유예 적용
- 5월 10일 이후 양도분은 원칙적으로 중과 적용
여기서 중요한 점은 ‘계약일’이 아니라 ‘양도 시점’이 기본 기준이라는 것이다.
✔ 보완 규정 (특정 지역)
정부는 시장 혼선을 줄이기 위해 일부 지역에 보완 장치를 두었다.
2025년 10월 15일 기준 조정대상지역인
서울 강남·서초·송파·용산의 경우,
- 2026년 5월 9일 이전에 매매계약 체결
- 계약일로부터 4개월 이내 양도 완료
위 두 조건을 동시에 충족하면 중과 배제 적용을 받을 수 있다.
즉, 이 지역은
“계약만”도 아니고
“양도만”도 아니다.
계약 + 4개월 내 양도라는 이중 조건이다.
2. 왜 이런 2단 구조가 생겼을까
배경에는 세 가지 현실 문제가 있다.
- 토지거래허가제
- 실거주 의무
- 임차인(전세·월세) 존재
특히 허가구역에서는 허가일로부터 4개월 내 입주 원칙이 존재한다.
세금 일정과 입주 일정이 동시에 작동한다는 의미다.
또한 임차인이 있는 경우 매수인의 실거주 의무를
임대차 종료일까지(최대 2년) 유예하는 보완책도 언급됐다.
즉, 단순한 세금 문제가 아니라
세금 + 허가 + 입주 + 임대차가 동시에 얽힌 구조다.
3. 사람들이 가장 많이 하는 오해 4가지
오해 1. “5월 9일 전에 계약만 하면 된다”
기본은 ‘양도’ 기준이다.
특정 4개 구만 ‘계약+4개월’ 구조다.
오해 2. “가계약이면 날짜 증빙이 되겠지”
세금은 실질 계약을 본다.
계약서, 계약금 지급, 체결일 증빙이 명확해야 한다.
오해 3. “전세 끼고 팔면 자연스럽게 해결된다”
임차인 있는 거래는
명도 일정, 실거주 의무, 보증금 반환이 모두 변수다.
오해 4. “세금만 맞추면 자금은 어떻게든 된다”
3~4월 계약이 몰리면
잔금 시점에 대출 승인, 금리, 한도 문제가 동시에 터질 수 있다.
세금 절감보다 중요한 건
거래 완주 가능성이다.
4. 다주택 매도자 체크리스트 (2026년 버전)
아래 항목을 직접 점검해 보자.
- 내 주택이 강남·서초·송파·용산에 해당하는가
- 5월 9일까지 실제 양도 완료가 가능한가
- 해당 4개 구라면 계약 후 4개월 내 양도 가능한가
- 토지거래허가 대상인가
- 허가 후 4개월 내 입주 조건을 충족하는가
- 임차인 계약 만료일은 언제인가
- 전세보증금 반환 자금은 확보됐는가
- 세금 최고세율 구간까지 계산했는가
“대략 이 정도겠지”는 가장 위험한 접근이다.
5. 매수자도 안전하지 않다
세금 이슈는 매도자 중심처럼 보이지만
실제 리스크는 매수자에게도 크다.
확인해야 할 것
- 토지거래허가 대상 여부
- 실거주 의무 발생 여부
- 임차인 승계 구조
- 입주 가능 시점
- 잔금일 대출 확정 가능성
급매라고 해서 무조건 기회는 아니다.
완주 가능한 거래인지가 더 중요하다.
6. 2026년 상반기 시나리오 3가지
시나리오 1: 3~4월 계약 러시
세금 마감 효과로 일시적 거래 증가
6월 이후 급감 가능성
시나리오 2: 금리 7% 돌파
주담대 부담 증가 → 매수 심리 위축
시나리오 3: 추가 보완 또는 정치적 논쟁 확대
정책 변화 가능성 존재
개인은 예측이 아니라
대응 가능성을 준비해야 한다.
7. 오늘 당장 해야 할 10분 점검
종이에 이렇게 적어보자.
- 계약 목표일
- 양도(잔금·등기) 목표일
- 허가/입주 가능일
- 임차인 만료일
- 전세보증금 반환일
- 대출 승인 가능 여부
- 금리 유형(고정/변동)
- 재산정 시점
- 비상자금 6개월 확보 여부
- 세금 시뮬레이션 결과
이 10가지만 정리해도
뉴스에 흔들릴 일이 줄어든다.
8. 핵심만 다시 정리
- 2026년 5월 9일 유예 종료는 확정
- 기본은 5월 9일까지 양도
- 강남·서초·송파·용산은 계약+4개월 내 양도 조건
- 토지거래허가 대상은 허가 후 4개월 내 입주 원칙
- 임차인 있는 거래는 실거주 의무 유예 조건 확인 필수
2026년 부동산 시장은 가격 싸움이 아니라
날짜 싸움이다.
정책을 예측하려 하지 말고
내 거래의 일정표를 먼저 작성하라.
재테크의 본질은 수익률이 아니라
리스크 통제력이다.
※ 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 세금 적용은 보유 주택 수, 취득 시점, 거주 요건, 지역 규정, 임대차 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다. 거래 전 반드시 최신 법령 및 전문가 검토를 권합니다.